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实操精华

房东出租时为什么不愿意开发票

2017-11-01
 

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这是一份对出租房屋缴税的汇总,希望对小伙伴们有所帮助。

 


一、房东为企业

 

(一)一般纳税人出租住房,按照以下规定缴纳增值税:

 

1、一般纳税人出租其2016430日前取得的住房,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

 

2、一般纳税人出租其201651日后取得的住房,适用一般计税方法计税。

 

应纳税款=含税销售额÷(1+11%)×11%-进项税额

预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

一般纳税人出租其2016430日前取得的住房适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行。

 

(二)小规模纳税人出租住房,按照以下规定缴纳增值税:

 

1、单位出租住房,按照5%的征收率计算应纳税额。

 

2、个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

 

3、其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

 

(三)中介机构提供住房租赁服务

 

房地产中介机构一般纳税人提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。应纳税款=含税销售额÷(1+6%)×6%

 

(四)小微企业税收优惠

 

增值税小规模纳税销售服务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的,自201651日起至20171231日,可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。出租住房月租金收入不足3万元的,或者提供住房中介服务月收入不足3万元的,今年年底前还能免征增值税哦!

 

(五)预收租金能否按月(季度)分摊计税?

 

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此,预收租金不能按月(季度)分摊计税,应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。

 

但是,其他个人例外。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23)规定,其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。




二、房东为个人

 

城市个人出租房屋取得的收入应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。

 

(一)增值税

 

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36)《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款第六项规定:个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

 

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16)第八条规定:其他个人(指个人)出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:

 

1.出租住房:应纳税款=含税租金÷(1+5%)×1.5%

 

2.出租非住房:应纳税款=含税租金÷(1+5%)×5%

 

3、优惠政策

 

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53)规定,其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

 

个人出租房屋的月租金少于3万元的,可免交增值税。例如:出租门面房一次性收取一年租金10万元,可以将10万元租金平摊至各月,每个月租金都不超过3万元,可以参照小微企业享受增值税免税政策。

 

 

(二)房产税

产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

 

1、个人出租住房按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税;

计算公式=不含增值税的租金收入×税率

 

2.个人出租非住房按12%税率征收房产税。

计算公式=合同租金金额×税率

 

(三)个人所得税

政策规定:根据财税(2008)24号文的规定

1、对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

 

2、对个人出租非住房取得的所得,税率为20%

 

 

 

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